Przeglądy budynku – harmonogram i dokumentacja. Poradnik dla zarządców i wspólnot

Przegląd okresowy budynku nie kończy się na podpisaniu protokołu. To cykl: kontrola, zalecenia z terminami, naprawy, a przy następnej kontroli sprawdzenie, czy zalecenia wykonano. Prawo budowlane wymaga, aby właściciel lub zarządca zapewnił te kontrole w ustalonych odstępach czasu. Wymaga też, aby po każdej z nich została dokumentacja, z której widać, że obiekt jest utrzymywany w należytym stanie technicznym.

W praktyce rzadko zawodzi sama kontrola. Zawodzi to, co dzieje się po niej: zalecenia z protokołu zostają w segregatorze albo w załączniku e-maila, termin napraw mija bez żadnego śladu, a przy kolejnym przeglądzie nikt nie potrafi wykazać, co zostało zrobione. Poniżej zebraliśmy obowiązki wynikające z przepisów, pokazujemy, jak ułożyć harmonogram i dokumentację, i opisujemy, jak prowadzić zalecenia pokontrolne w FixControl. Stan prawny: listopad 2026 r.

Spis treści

1. Kogo dotyczą obowiązki kontrolne
2. Rodzaje kontroli okresowych z art. 62 Prawa budowlanego
3. Inne przeglądy, które zwykle trafiają do harmonogramu
4. Jak ułożyć harmonogram przeglądów
5. Dokumentacja po kontroli: protokół, zalecenia, wpisy
6. Książka obiektu budowlanego i c-KOB – aktualne terminy
7. Gdzie harmonogram i dokumentacja najczęściej zawodzą
8. Jak prowadzić zalecenia pokontrolne w FixControl
9. Czego aplikacja nie zastępuje
10. Lista kontrolna dla zarządcy
11. Podstawy prawne i źródła
12. FAQ

Kogo dotyczą obowiązki kontrolne

Podstawą jest ustawa z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane. Art. 61 nakłada na właściciela lub zarządcę obiektu obowiązek utrzymywania go w należytym stanie technicznym i użytkowania zgodnie z przeznaczeniem. Art. 62 ust. 1 dodaje do tego obowiązek poddawania obiektu w czasie użytkowania okresowym kontrolom.

W budynku wielorodzinnym oznacza to w praktyce podmiot, który zarządza nieruchomością wspólną: zarząd wspólnoty mieszkaniowej, zarządcę wskazanego w umowie albo spółdzielnię mieszkaniową. Zlecenie kontroli firmie zewnętrznej nie przenosi odpowiedzialności. Zarządca odpowiada za to, że kontrole się odbyły, że zalecenia zostały zrealizowane i że istnieją dokumenty, które to potwierdzają.

Przepisy przewidują wyjątki. Obowiązek rocznej kontroli elementów narażonych na wpływy atmosferyczne (art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. a) nie obejmuje m.in. budynków mieszkalnych jednorodzinnych (art. 62 ust. 2). Te budynki podlegają jednak nadal kontroli instalacji gazowych i przewodów kominowych oraz kontroli pięcioletniej.

Niewykonanie obowiązku z art. 62 ust. 1 pkt 1–4a albo związanego z nim wpisu o kontroli z art. 62b podlega karze grzywny (art. 93 pkt 8). Utrzymywanie obiektu w stanie niezgodnym z przepisami to osobny czyn zagrożony grzywną, opisany w art. 91a.

Rodzaje kontroli okresowych z art. 62 Prawa budowlanego

Poniższa tabela porządkuje kontrole, które zarządca budynku wielorodzinnego powinien mieć w harmonogramie.

Kontrola	Częstotliwość i termin	Co obejmuje	Podstawa
Roczna	Co najmniej raz w każdym roku kalendarzowym	Stan techniczny elementów narażonych na wpływy atmosferyczne i czynniki użytkowe (np. elewacje, balkony i balustrady, dach, obróbki blacharskie, odwodnienie), instalacji i urządzeń ochrony środowiska oraz instalacji gazowych i przewodów kominowych (dymowych, spalinowych, wentylacyjnych)	art. 62 ust. 1 pkt 1
Pięcioletnia	Co najmniej raz na 5 lat	Stan techniczny i przydatność do użytkowania obiektu, estetyka obiektu i otoczenia oraz badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej	art. 62 ust. 1 pkt 2; § 6 rozporządzenia MSWiA z 16.08.1999 r.
Dwa razy w roku	Do 31 maja i do 30 listopada	Obiekty wielkopowierzchniowe: budynki o powierzchni zabudowy powyżej 2000 m² oraz inne obiekty o powierzchni dachu powyżej 1000 m². Zakres jak w kontroli rocznej	art. 62 ust. 1 pkt 3
Bezpiecznego użytkowania	Każdorazowo po zdarzeniu	Po silnym wietrze, intensywnych opadach, pożarze, powodzi lub podobnych zdarzeniach, które spowodowały uszkodzenie lub zagrożenie uszkodzeniem obiektu	art. 62 ust. 1 pkt 4
Po zgłoszeniu ingerencji	W ciągu 3 dni od otrzymania zgłoszenia	Nieuzasadnione ingerencje lub naruszenia wpływające na spełnienie wymagań z art. 5 ust. 2	art. 62 ust. 1 pkt 4a i ust. 2a

Kilka uwag, które ułatwiają planowanie:

• Kontrole można łączyć. W roku przypadającym na kontrolę pięcioletnią można wykonać jedną kontrolę obejmującą zakres roczny i pięcioletni. Protokół powinien wtedy potwierdzać spełnienie obu obowiązków.
• Termin roczny to rok kalendarzowy. Odstępy między kolejnymi kontrolami nie muszą wynosić dokładnie 365 dni, ale w każdym roku kalendarzowym kontrola musi się odbyć.
• Próg 2000 m² dotyczy powierzchni zabudowy, nie powierzchni użytkowej. Samodzielne konstrukcyjnie części budynku, oddzielone dylatacjami, liczy się osobno.

Kto może przeprowadzić kontrolę

• Co do zasady – osoby z uprawnieniami budowlanymi w odpowiedniej specjalności (art. 62 ust. 4).
• Instalacje elektryczne, piorunochronne i gazowe – także osoby ze świadectwami kwalifikacyjnymi wydanymi na podstawie rozporządzenia Ministra Klimatu i Środowiska z 1 lipca 2022 r. Wystarcza jedna z tych podstaw.
• Przewody kominowe – mistrzowie w rzemiośle kominiarskim w odniesieniu do przewodów dymowych oraz grawitacyjnych przewodów spalinowych i wentylacyjnych. Pozostałe przewody (m.in. kominy przemysłowe, wolno stojące i przewody z wymuszonym ciągiem) mogą kontrolować wyłącznie osoby z uprawnieniami budowlanymi.

Inne przeglądy, które zwykle trafiają do harmonogramu

Obowiązki z art. 62 nie wyczerpują listy. Zarządca ma w kalendarzu także czynności wynikające z przepisów szczegółowych:

• Czyszczenie przewodów kominowych (§ 34 rozporządzenia MSWiA z 7 czerwca 2010 r. w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków). Przewody dymowe i spalinowe od palenisk na paliwo stałe czyści się co najmniej raz na 3 miesiące, a od palenisk na paliwo płynne i gazowe co najmniej raz na 6 miesięcy. Od palenisk zakładów gastronomicznych wymagana jest częstotliwość co najmniej raz w miesiącu. Przewody wentylacyjne czyści się co najmniej raz w roku, jeżeli większa częstotliwość nie wynika z warunków użytkowych. Czyszczenie to odrębna czynność od rocznej kontroli stanu technicznego przewodów.
• Instalacje i urządzenia przeciwpożarowe – przeglądy techniczne i konserwacja w okresach ustalonych przez producenta, nie rzadziej niż raz w roku (to samo rozporządzenie ppoż.).
• Urządzenia dozoru technicznego, np. dźwigi – podlegają dozorowi Urzędu Dozoru Technicznego. Terminy badań wynikają z decyzji i przepisów ustawy z 21 grudnia 2000 r. o dozorze technicznym.

Zestaw zależy od wyposażenia budynku: inaczej wygląda harmonogram bloku z kotłownią i windami, inaczej kamienicy z ogrzewaniem etażowym. Warto zacząć od inwentaryzacji tego, co w danym budynku faktycznie podlega kontroli.

Jak ułożyć harmonogram przeglądów

1. Zrób inwentaryzację. Dla każdego budynku wypisz elementy i instalacje podlegające kontroli: dach i obróbki, elewacje, balkony, klatki schodowe, przewody kominowe, instalację gazową, elektryczną i piorunochronną, urządzenia ppoż., dźwigi.
2. Przypisz do każdej pozycji podstawę prawną i częstotliwość. Dzięki temu w razie pytań organu nadzoru budowlanego albo członka wspólnoty wiadomo, skąd wynika dany termin.
3. Wpisz datę ostatniej kontroli i wylicz następny termin. Dobrą praktyką jest planowanie z kilkutygodniowym zapasem, bo firma wykonująca kontrolę ma własny kalendarz, a naprawy po kontroli też zajmują czas.
4. Rozłóż kontrole w ciągu roku. Poniżej przykładowy układ, który trzeba dopasować do konkretnego budynku.
5. Sprawdź uprawnienia osoby kontrolującej przed zleceniem i zachowaj kopie dokumentów (patrz sekcja o dokumentacji).
6. Po kontroli zapisz zalecenia jako osobne pozycje z terminem i miejscem w budynku, a nie tylko jako załącznik do protokołu.
7. Przed kolejną kontrolą zbierz dowody wykonania zaleceń, bo przepisy wymagają ich sprawdzenia przy następnej kontroli.

Okres	Przykładowe czynności
Marzec – maj	Kontrola roczna po zimie: dach, obróbki, odwodnienie, balkony, elewacje. Dla obiektów powyżej 2000 m² zabudowy – kontrola wiosenna do 31 maja
Czerwiec – sierpień	Realizacja zaleceń wymagających prac na zewnątrz (dekarskich, elewacyjnych, balkonowych)
Wrzesień – październik	Przewody kominowe i instalacje gazowe przed sezonem grzewczym, przegląd urządzeń ppoż.
Do 30 listopada	Druga kontrola w roku dla obiektów powyżej 2000 m² zabudowy
W roku przypadającym na 5-lecie	Kontrola pięcioletnia, najczęściej połączona z roczną, z badaniem instalacji elektrycznej i piorunochronnej

To przykład organizacyjny, a nie wymóg ustawowy. Przepisy wskazują konkretne terminy tylko dla kontroli wykonywanych dwa razy w roku (31 maja i 30 listopada).

Dokumentacja po kontroli: protokół, zalecenia, wpisy

Protokół z kontroli (art. 62a)

Z każdej kontroli osoba ją przeprowadzająca sporządza protokół. Zawiera on co najmniej: datę kontroli, dane kontrolującego wraz z numerem i specjalnością uprawnień oraz podpisem, dane właściciela lub zarządcy, identyfikację obiektu, zakres kontroli, ustalenia (w tym stwierdzone nieprawidłowości), zalecenia, a także zakres niewykonanych zaleceń z poprzednich protokołów. Do protokołu dołącza się kopie uprawnień kontrolującego, chyba że osoba ta jest wpisana do centralnego rejestru osób posiadających uprawnienia budowlane.

Protokół z kontroli przewodów kominowych sporządza się w formie dokumentu elektronicznego w systemie obsługującym centralną ewidencję emisyjności budynków (art. 62a ust. 5).

Zalecenia z terminami i sprawdzenie ich wykonania

Zalecenia obejmują czynności usuwające nieprawidłowości oraz termin ich wykonania (art. 62a ust. 3). Przy kolejnej kontroli osoba kontrolująca ma obowiązek sprawdzić wykonanie zaleceń z poprzedniej (art. 62 ust. 1a), a protokół wskazuje zakres zaleceń niewykonanych. Dlatego właśnie zalecenia powinny być prowadzone jako lista z terminami i statusami, a nie tylko jako treść protokołu.

Uszkodzenia i braki stwarzające zagrożenie dla życia, zdrowia, mienia lub środowiska trzeba usunąć w czasie kontroli albo bezpośrednio po niej (art. 70). Fakt usunięcia powinien znaleźć się w protokole.

Wpis w książce obiektu i zawiadomienie organu

• Osoba przeprowadzająca kontrolę dokonuje wpisu o niej w książce obiektu budowlanego w ciągu 7 dni od zakończenia kontroli, jeżeli dla obiektu istnieje obowiązek prowadzenia książki (art. 62b ust. 1).
• Dla kontroli wykonywanych dwa razy w roku ta sama osoba w ciągu 7 dni zawiadamia o niej organ nadzoru budowlanego, przez system c-KOB albo pisemnie (art. 62b ust. 2).

Książka obiektu budowlanego i c-KOB – aktualne terminy

Książkę obiektu budowlanego prowadzi się dla każdego budynku, z wyjątkami przewidzianymi w art. 60b, m.in. dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Dokumentuje ona przebieg użytkowania: kontrole, naprawy, przebudowy i zdarzenia istotne dla bezpieczeństwa. Wpisów dokonuje właściciel lub zarządca, osoba przez nich upoważniona oraz osoba przeprowadzająca kontrolę.

Warto uporządkować kwestię terminów, bo w obiegu nadal krąży data 31 grudnia 2026 r.:

• Nowe książki zakłada się wyłącznie w postaci cyfrowej, w systemie Cyfrowa Książka Obiektu Budowlanego (c-KOB) prowadzonym przez Główny Urząd Nadzoru Budowlanego. Dotyczy to książek zakładanych od 1 stycznia 2024 r.
• Książki papierowe założone wcześniej można prowadzić do 31 grudnia 2031 r. Wcześniej termin przejścia na c-KOB wynosił 31 grudnia 2026 r. Zmieniła go ustawa z 4 grudnia 2025 r. (Dz.U. 2025 poz. 1847), która weszła w życie w styczniu 2026 r.
• Przejść na c-KOB można w dowolnym momencie wcześniej. Książkę papierową zamyka się wtedy wpisem i przechowuje.

FixControl nie jest systemem c-KOB i go nie zastępuje. Pełni inną rolę: roboczej listy zaleceń i ich realizacji, z której łatwo przygotować wpisy i odpowiedzieć na pytanie „co z zaleceniami z ostatniego protokołu?”.

Gdzie harmonogram i dokumentacja najczęściej zawodzą

• Zalecenia zostają w protokole. Protokół w PDF to dokument do archiwizacji, a nie narzędzie pracy. Nie widać w nim, które zalecenia są już wykonane.
• Zalecenie bez miejsca. „Uszkodzona obróbka na dachu” bez wskazania klatki i fragmentu dachu oznacza, że za rok trzeba będzie szukać usterki od nowa.
• Brak dowodu naprawy. Zarządca wie, że naprawa była wykonana, ale nie ma zdjęcia ani daty. Przy kontroli nadzoru budowlanego sama pamięć nie wystarcza.
• Zmiana zarządcy lub zarządu. Historia budynku zostaje w poczcie i segregatorach poprzedniej osoby. Nowy zarząd zaczyna od zera.
• Terminy w kilku miejscach. Kominy w jednym arkuszu, ppoż. w drugim, dźwigi w kalendarzu e-mail. Osobne listy łatwo rozjeżdżają się z rzeczywistością. Więcej o ograniczeniach arkusza przy rosnącej liczbie obiektów piszemy w tekście Lista usterek w Excelu – dlaczego przestaje działać już przy drugim obiekcie.
• Raport „na zebranie”. Zarząd wspólnoty chce zobaczyć, co jest do zrobienia i co już zrobiono, a przygotowanie takiego zestawienia ręcznie zajmuje wieczór.

Jak prowadzić zalecenia pokontrolne w FixControl

FixControl to aplikacja do rejestrowania i rozliczania wpisów na rzutach obiektu. Wpis ma lokalizację, typ, status, termin, opis i zdjęcia, a zalecenie z protokołu przeglądu dobrze mieści się w tym schemacie. Dane są wspólne dla komputera i telefonu, więc pozycję można dodać w terenie, podczas obchodu z osobą kontrolującą.

1. Struktura: wspólnota, budynek, kondygnacja, rzut

Dane układają się w hierarchię: firma, projekt (np. wspólnota albo osiedle), obiekt (budynek), lokalizacja (kondygnacja, klatka, dach) i wpisy. Do lokalizacji wgrywasz rzut, np. w formacie PDF lub PNG (obsługiwane są też pliki DXF i DWG). Zalecenie dodane na rzucie ma pinezkę w konkretnym miejscu, więc za rok nie trzeba odtwarzać, o który fragment chodziło.

Wpisy jako ponumerowane pinezki na rzucie. Nagłówek pokazuje, ile wpisów jest łącznie, ile jest naniesionych na plan, a ile czeka na wskazanie miejsca.

2. Wpis jako zalecenie: typ, termin, opis i zdjęcie

Każdy wpis ma lokalizację, typ, status, termin, opis i do dwóch zdjęć (np. stan przed i po naprawie). Opis można podyktować głosem, co przyspiesza wpisywanie pozycji podczas obchodu. Lista typów jest konfigurowalna w panelu: obok domyślnych typów (usterka, brak, zadanie) możesz dodać własne, np. „Zalecenie – kontrola roczna”, „Zalecenie – kominiarska”, „Przegląd ppoż.”. Dzięki temu później łatwo odfiltrować wszystkie zalecenia z jednego rodzaju kontroli. Pozycję typu „zadanie” z terminem możesz też wykorzystać jako przypomnienie o samym przeglądzie, np. „Kontrola roczna dachu – do 31 maja”.

Formularz wpisu: lokalizacja, typ i status, termin, opis oraz wycinek rzutu ze zdjęciem. Przy zaleceniach cyklicznych wpis można skopiować i zmienić tylko termin.

3. Lista z terminami i filtrami

Wszystkie wpisy z jednego lub kilku budynków trafiają do wspólnej listy. Przy każdym widać obiekt, lokalizację, status i termin. Listę można filtrować, np. po obiekcie i lokalizacji, i sortować, więc przed zebraniem zarządu albo przed kolejną kontrolą szybko ustalisz, co jest jeszcze otwarte.

Wspólna lista wpisów z filtrami. Terminy są widoczne przy każdej pozycji, więc zalecenia z kilku budynków da się przeglądać w jednym miejscu.

4. Statusy i dowód wykonania zaleceń

Wpis przechodzi przez trzy statusy: Otwarte, Wykonane i Zakończone. Osoba realizująca naprawę zaznacza „Wykonano”, a osoba odpowiedzialna za odbiór potwierdza przyciskiem „Potwierdź wykonanie”. Jeśli naprawa była niewystarczająca, wpis wraca do statusu Otwarte. To, kto może zmieniać statusy, określają uprawnienia roli użytkownika. Każdy wpis ma też pełną historię zmian, więc w razie pytania widać, kiedy i przez kogo został zamknięty.

Właśnie ten zapis odpowiada na wymóg z art. 62 ust. 1a: przy następnej kontroli można pokazać listę zaleceń z poprzedniej kontroli wraz z datami i zdjęciami wykonania.

Szczegóły wpisu na rzucie: opis, status, zdjęcie oraz przyciski „Wykonano” i „Potwierdź wykonanie”. Pod ikoną zegara kryje się historia zmian wpisu.

5. Raport PDF i Excel: wybierasz, co się wyświetla

Z wyfiltrowanej listy generujesz raport PDF z rzutami, na których zaznaczone są wpisy, tabelą pozycji i zdjęciami albo plik XLSX do dalszej pracy w arkuszu. Filtry obejmują m.in. obiekt, lokalizację, typ i status (domyślnie raport zawiera wpisy otwarte). W ustawieniach raportu możesz dobrać wygląd strony tytułowej i nagłówka, a także wskazać, które kolumny mają się wyświetlać w tabeli. Dzięki temu ten sam zestaw danych posłuży do różnych celów: krótka lista otwartych zaleceń na zebranie zarządu, komplet ze zdjęciami do przekazania firmie remontowej albo zestawienie wykonanych napraw jako załącznik do dokumentacji przed kolejną kontrolą.

Ustawienia raportu: kolor, nagłówek, wiersze strony tytułowej i podgląd. Osobne zakładki odpowiadają za stronę tytułową, tabelę i zdjęcia.

6. Dostęp tylko do wskazanych budynków

Dla każdego użytkownika możesz ograniczyć widoczność do wybranych budynków, a uprawnienia roli decydują o tym, co może zmieniać. Zarządca prowadzący kilka wspólnot widzi wszystkie, a osoba pomagająca przy jednym budynku tylko ten jeden.

Czego aplikacja nie zastępuje

• Protokół z kontroli nadal sporządza uprawniona osoba przeprowadzająca kontrolę. FixControl nie wystawia protokołów w rozumieniu art. 62a.
• Książka obiektu budowlanego prowadzona jest w c-KOB (albo w postaci papierowej do 2031 r.). Wpisy o kontrolach nadal wykonują osoby wskazane w przepisach.
• Protokoły z kontroli przewodów kominowych trafiają do systemu centralnej ewidencji emisyjności budynków, a nie do FixControl.
• Dobór zakresu, uprawnień i terminów dla konkretnego budynku warto potwierdzić z osobą przeprowadzającą kontrolę.

Lista kontrolna dla zarządcy

• Dla każdego budynku ustalono, które kontrole z art. 62 ust. 1 go dotyczą (w tym próg 2000 m² zabudowy).
• W harmonogramie jest też czyszczenie kominów, przeglądy ppoż. i badania urządzeń dozoru technicznego.
• Znana jest data ostatniej kontroli każdego rodzaju i wyliczony kolejny termin.
• Sprawdzono uprawnienia osoby kontrolującej, a kopie dokumentów są w aktach.
• Zalecenia z ostatniego protokołu mają terminy, miejsca w budynku i status wykonania.
• Uszkodzenia stwarzające zagrożenie usunięto w czasie kontroli lub bezpośrednio po niej.
• Wpisy o kontrolach są w książce obiektu, a termin przejścia na c-KOB jest zapisany (31 grudnia 2031 r. dla książek papierowych założonych przed 2024 r.).
• Dla zarządu wspólnoty można w kilka minut przygotować zestawienie otwartych i wykonanych zaleceń.

Artykuł ma charakter informacyjny i opisuje stan prawny na listopad 2026 r. Nie zastępuje porady prawnej ani opinii osoby z uprawnieniami budowlanymi. Przepisy bywają nowelizowane, dlatego przed wdrożeniem harmonogramu warto sprawdzić ich aktualne brzmienie.

Podstawy prawne i źródła

• Ustawa z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, tekst jednolity: Dz.U. 2026 poz. 524 (m.in. art. 60b, 61, 62, 62a, 62b, 70, 91a, 93).
• Ustawa z 4 grudnia 2025 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw, Dz.U. 2025 poz. 1847 (tekst w Dzienniku Ustaw) – przesunięcie terminu przejścia na c-KOB na 31 grudnia 2031 r.
• Ustawa z 7 lipca 2022 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw, Dz.U. 2022 poz. 1557, art. 6 – przepisy przejściowe dotyczące książki obiektu budowlanego.
• Rozporządzenie MSWiA z 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych, Dz.U. 1999 nr 74 poz. 836 ze zm. (§ 5, § 6).
• Rozporządzenie MSWiA z 7 czerwca 2010 r. w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów, tekst jednolity: Dz.U. 2023 poz. 822 (§ 34).
• Główny Urząd Nadzoru Budowlanego: Kontrole stanu technicznego obiektów oraz system c-KOB.

FAQ – najczęściej zadawane pytania o przeglądy budynku

Jak często trzeba wykonywać przegląd budynku wielorodzinnego?

Kontrolę stanu technicznego trzeba przeprowadzać co najmniej raz w roku (art. 62 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego) oraz co najmniej raz na 5 lat w zakresie rozszerzonym o instalację elektryczną i piorunochronną (pkt 2). Dla budynków o powierzchni zabudowy powyżej 2000 m² kontrola roczna odbywa się dwa razy w roku, do 31 maja i do 30 listopada. Dodatkowo po zdarzeniach takich jak silny wiatr, pożar czy powódź przeprowadza się kontrolę bezpiecznego użytkowania.

Czym różni się przegląd roczny od pięcioletniego?

Kontrola roczna obejmuje elementy narażone na wpływy atmosferyczne i czynniki użytkowe, instalacje ochrony środowiska oraz instalacje gazowe i przewody kominowe, ale nie wymaga badania instalacji elektrycznej. Kontrola pięcioletnia obejmuje stan techniczny i przydatność do użytkowania całego obiektu, estetykę obiektu i otoczenia oraz badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej. W roku przypadającym na kontrolę pięcioletnią można wykonać jedną kontrolę łączącą oba zakresy.

Kto może wykonać przegląd okresowy budynku?

Co do zasady osoba z uprawnieniami budowlanymi w odpowiedniej specjalności. Instalacje elektryczne, piorunochronne i gazowe mogą kontrolować także osoby ze świadectwami kwalifikacyjnymi. Przewody dymowe oraz grawitacyjne przewody spalinowe i wentylacyjne może kontrolować mistrz w rzemiośle kominiarskim.

Co powinien zawierać protokół z przeglądu budynku?

Co najmniej datę kontroli, dane kontrolującego z numerem i specjalnością uprawnień oraz podpisem, dane właściciela lub zarządcy, identyfikację obiektu, zakres kontroli, ustalenia ze wskazaniem nieprawidłowości, zalecenia z terminami wykonania i zakres niewykonanych zaleceń z poprzednich protokołów (art. 62a Prawa budowlanego). Do protokołu dołącza się kopie uprawnień kontrolującego, chyba że jest on wpisany do centralnego rejestru osób z uprawnieniami budowlanymi.

Czy wspólnota mieszkaniowa musi prowadzić książkę obiektu budowlanego?

Obowiązek prowadzenia książki obiektu budowlanego dotyczy właściciela lub zarządcy budynku, z wyjątkami przewidzianymi w art. 60b Prawa budowlanego, np. dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych. W budynku wielorodzinnym wykonuje go podmiot zarządzający nieruchomością wspólną, czyli zarząd wspólnoty albo zarządca.

Do kiedy można prowadzić papierową książkę obiektu budowlanego?

Książkę papierową założoną przed 1 stycznia 2024 r. można prowadzić do 31 grudnia 2031 r. Wcześniej termin wynosił 31 grudnia 2026 r., ale przesunęła go ustawa z 4 grudnia 2025 r. (Dz.U. 2025 poz. 1847). Nowe książki zakłada się wyłącznie w systemie Cyfrowa Książka Obiektu Budowlanego (c-KOB).

Jaka grozi kara za brak okresowych kontroli budynku?

Kto nie spełnia obowiązku okresowych kontroli z art. 62 ust. 1 pkt 1–4a Prawa budowlanego albo związanego z nimi wpisu z art. 62b, podlega karze grzywny (art. 93 pkt 8). Niespełnienie obowiązku utrzymania obiektu w należytym stanie technicznym jest osobnym czynem zagrożonym grzywną, opisanym w art. 91a. Brak dokumentacji utrudnia też wykazanie, że zarządca dochował należytej staranności.

Co zrobić z zaleceniami z protokołu przeglądu?

Zalecenia zawierają czynności usuwające nieprawidłowości i termin ich wykonania. Uszkodzenia zagrażające życiu, zdrowiu, mieniu lub środowisku trzeba usunąć w czasie kontroli albo bezpośrednio po niej. Przy kolejnej kontroli osoba kontrolująca sprawdza wykonanie zaleceń z poprzedniej, dlatego warto prowadzić je jako listę z terminami, statusami, zdjęciami i datami wykonania.

Jak często trzeba czyścić kominy w budynku wielorodzinnym?

Zgodnie z § 34 rozporządzenia MSWiA w sprawie ochrony przeciwpożarowej przewody dymowe i spalinowe od palenisk na paliwo stałe czyści się co najmniej raz na 3 miesiące, a od palenisk na paliwo płynne i gazowe co najmniej raz na 6 miesięcy. Przewody wentylacyjne czyści się co najmniej raz w roku. Czyszczenie jest odrębne od rocznej kontroli stanu technicznego przewodów kominowych.

Czy FixControl zastępuje książkę obiektu budowlanego lub protokół z przeglądu?

Nie. Protokół sporządza uprawniona osoba przeprowadzająca kontrolę, a książkę obiektu prowadzi się w c-KOB lub w postaci papierowej. FixControl służy do prowadzenia zaleceń pokontrolnych: wpis ma miejsce na rzucie, termin, status, zdjęcia i historię zmian, a z listy można wygenerować raport PDF albo plik XLSX.

Czy w raporcie FixControl można wybrać, które kolumny się wyświetlają?

Tak. W ustawieniach raportu wybierasz, które kolumny mają być widoczne w tabeli, a także dobierasz wygląd strony tytułowej i nagłówka. Ten sam zestaw wpisów możesz więc przedstawić zarządowi wspólnoty w skróconej formie, a w pełnej wersji ze zdjęciami przekazać firmie, która będzie realizować naprawy.